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北京赛车必中计划在线

原标题:融信后千亿时代的首份半年报:去杠杆效果明显,一二级联动开发模式兼顾规模与利润

文/沈浪

2019财年中场哨响,融信中国(03301.HK)交出了上半年的成绩单。对于融信来说,2019年是一个新的开端,站在千亿的起点上,融信在今年上半年实现了高质增长。

8月7日,融信发布的2019年半年度业绩报告显示,各项财务指标向好。报告期内,融信实现营业总收入人民币266.16亿元,同比增长86%;毛利润人民币63.61亿元,同比增长52%;归母核心净利润19.56亿元,同比增长约26%;基本每股收益1.19元,同比增长17%。

实现营收利润增长的同时,融信把调整负债结构放在了首位,以应对今年下半年融资大门的收紧。截至6月底,融信净负债比率从2018年末的105%降至77%;较去年末下降了28个百分点;货币资金从2018年末249.96亿上升至318.94亿元,较去年年末增长28%;现金短债比从2018年底1.01倍提升至1.66倍,增幅达0.65倍,财务结构进一步稳健,流动性进一步改善。

1-7月,融信主动调节奏、控规模,保证有质量的增长,目前已实现合约销售额695.7亿元,依旧维持了较高增长。回顾首份半年报业绩,融信的战略与策略优势起到了画龙点睛的作用。

“年中考”业绩达标:增利润、减负债

在过往经营业绩高增长的情况下,融信2019年上半年持续保持良好的盈利情况,各项财务数据全线飘红。

2019年过半,融信完成合同销售金额567亿元,同比增长4%;销售均价为20100元/平方米,回款率为81%。今年调控从严和融资收紧,不少房企对于市场形势的判断都较为谨慎。作为房企中稳步前进的优等生,融信1-7月已完成全年合约销售目标近半。对此,融信集团首席营销官张文龙表示,上半年业绩完成情况在计划之内,下半年将按照既定计划推盘。

半年报数据显示,2019年上半年,融信实现净利润35.10亿元,同比上升56%;归母核心净利润19.56亿元,毛利润达到63.61亿元,毛利率达23.90%,若扣除收并购项目重新估值影响,融信毛利率为27%。同期总资产达2009.81亿元,同比增长8%。各项财务指标呈现积极变化,保持了稳中有升的发展势头。

保证利润增长的同时,融信的债务结构持续优化,流动性进一步改善。在对房地产资金的严密监管下,大部分房企都加快了去杠杆降负债的步伐。在业绩稳定增长的同时,融信的净负债率水平亦保持稳步下降的趋势,杠杆率持续下降。中报数据显示,公司上半年总债为人民币623.51亿元,较2018年年末下降0.24%;资产负债率80.21%,较2018年年末下降2.52个百分点;净负债率77%,较2018年年末下降28个百分点,在宏观经济去杠杆以及房地产企业融资渠道相对受限等导致行业融资成本整体不断抬升的形势下,融信交出了一份不一样的答卷。结合未来业绩释放对资本的增厚作用,融信的净负债率有望持续下降,财务结构优化的红利将进一步显现。

与此同时,融信一如既往地保持了充裕的流动性,现金流充沛。截至2019年6月30日,公司在手现金及银行余额共计318.94亿元人民币,最低现金余额足以满足未来12个月基础运营资金的支付。从偿债能力看,融信的短债占总债务从2018年末的40%降至31%,现金短债比从2018年底1.01倍提升至1.66倍,足以应对短期债务,资金链安全,流动性高。这也是融信近几年有意识主动降债增效的结果,财务状况和资本结构更趋良性发展。

资本市场对融信去杠杆的成效也表示认可,融信的信用水平屡次提升。今年4月9日,国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”,评级展望为“稳定”;标普确认融信的长期评级为“B”,将评级展望从“稳定”上调至“正面展望”。境内评级方面,中诚信维持公司主体长期信用AAA等级,中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。研报表示,公司在2019年将重心放在降负债上,负债比率持续改善,债项评级进一步调升可期,融资成本有望继续降低。

进入2019年,监管层对房企高负债的风险持续敲“警钟”。行业人士认为,在此背景下,整个房地产行业都在去杠杆,但是降杠杆也有主动和被动之分,像融信这样提前布局,主动降杠杆的行为并不常见,也体现出融信对风险的高防范意识。

  开启融资多元时代 盘活存量资产

在房地产市场快速向优质房企集中的市场环境下,拥有稳定评级和资本市场认可的规模房企也在多元化中展现出较强的竞争力。融信通过紧抓上半年市场时间窗口,进行高质量资本运作,积极降低融资成本的同时,有效实现多元融资。

2019年上半年,未使用授信超1000亿。在充裕的银行授信之外,融信拓展融资渠道,使用债券、配股等渠道进行融资。

今年4月4日融信发布公告,按每股10.95港元配售最多1.08亿股现有股份。配售所得款项净额约11.8亿港元,用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。此次配售获得市场热烈反响,获7倍超额认购。市场的热捧意味着当前融信的估值水平对投资者而言具有较大吸引力,同时也反映出资本市场对融信业务策略及发展前景的高度肯定。

今年上半年,融信完成4亿美元交换要约,并在境内提前回购注销17.5亿人民币私募债;在境外完成回购注销约1.12亿美元。

实际上,这是融信今年以来调整和优化资本结构的一部分。在今年上半年,融信还通过多次发行票据用于公司现有债务的再融资。粗略推算,融信今年合计发行的优先票据金额已经超过15亿美元,并通过境外债务置换,发行长期限境内外债券,延长债务期限。

在实现企业规模和资产规模同步增长的同时,多元化融资有利于帮助融信盘活资产,推动资产结构持续优化和融资成本的下降,进而促进利润率的进一步攀升。

布局一二级联动 利润可期

规模与利润兼顾的背后,是融信进一步释放潜能,为长远发展奠定基础。近年来,融信在旧改项目上,积极参与棚户区改造、旧城改造和保障房建设。据悉,目前融信有多个程度较佳的旧改项目正在推进,未来可为融信带来可观货值。随着今年多个旧改项目逐步落地,也将为公司增加大量优质土储。

融信最早于2010年在福州积极开展旧改,积累了丰富的城市更新经验。近年来,在精准把握土地市场窗口机遇的基础上,融信在太原、郑州等地通过一二级联动的方式获取了大量低成本优质土地。据悉,融信在郑州和太原预计还会再有600~700万方土储确权。 

市场人士认为,在房地产市场城市轮动周期下,中原地区及西部地区核心省会有望成为下一阶段重点城市。

随着中国房地产市场的发展进入新的阶段,公开土地市场竞争愈加激烈,多元化的拿地能力将成为决定房企发展前景的核心竞争力之一。2019上半年大部分时间,土地市场持续升温,在此阶段,融信没有拿贵地,充实的土地储备和符合预期的推进节奏是支持融信业绩稳步增长的主要原因。中报数据显示,融信上半年新增地块23个,新增土储面积为421万平方米,总土储面积为2654万平方米,其中土储货值的80%位于一线及强二线城市,充足高质量的土地储备将保证地产业务未来的均衡发展。包括德银、花旗、安信国际在内的多家机构表示,融信的优质土储,是其长期业绩的增长动力之一。

安信国际表示,融信2018 年在拿地上已显得较为谨慎,审慎拍地,销售回款的30%-50%资金匹配拿地投资,处在较为合理的水平。据悉,出于性价比的考虑,融信会入手一些利润率并不显著的地块,而随着操盘深入,这些地块的利润率会逐步上升。预计1-2个财年内,融信盈利指标将呈现更加可喜的增长水平。

土储战略可见一个公司的未来。据了解,融信已正式进驻全国九大核心城市群共43个城市,分别是长三角、海峡西岸、大湾区、长江中游、中原、京津冀、山东半岛、成渝和西北。融信持续深耕长三角和海西等区域,其中,586万平方米权益土地储备位于长三角,占比全国41.77%。

此时,融信“聚焦高效能城市,深化‘1+N’布局“的战略目标更加清晰。2019年1-6月,融信已在全国一线及强二线城市布局了多个优质项目,其中杭州、福州、上海、南京为重点分布城市。 

此外,融信也布局了未来极具成长性的核心城市,如直辖市重庆,省会城市郑州、太原等,通过快速抢占城市发展的高地与增长中心, 输出融信成熟高效的运营能力,达到对区域的持续深耕,进而成为新的业绩增长点。

融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟表示,未来将继续深耕一二线高效能城市,以一个城市为主,对周边进行渗透,充分发挥融信的品牌优势,并寻找外围价值洼地。

在充足高质量的可售资源及高品质的产品支持下,销售继续保持了较好的去化率。根据半年报数据显示,融信2019年上半年去化率为70%,维持较高水平。基于下半年公司将迎来更充足的供货,按照现有的去化和既定的推盘节奏,销售额也将加速增长,释放更多的利润空间。

同时,融信对自身运营能力也提出了更高要求。一直以来,融信通过优化组织结构标准化开发流程来提升运营效率,通从产品定位前置、规划设计前置、完善开工前各项准备等方式保障项目开发的高效运营,从项目审批启动到最终销售交付,可以实现精确的节点控制,能够提高开发效率,有效降低成本。

对此,余丽娟表示,练好内功对于千亿后的融信非常重要,提升运营效率、人均效能和产品溢价,挖掘内源性增长潜力以提升公司利润率,使得融信在未来奔跑时跑得更好、更快,并为股东创造长期稳定的回报。

随着地产行业估值有望见底回升,地产行业出现分化。企业融资状况有所改善,资金压力有所缓解,高盈利、高潜力的上市房企越发引起资本市场的关注,如具有此特征的融信,其高质量的发展得到了众多投资机构的认可。

2019年上半年,融信市值累计涨幅为8.5%,10余家机构纷纷给予融信“买入”或“增持”评级,其中不乏花旗、德银、摩根大通等国际投行。花旗自3月22日将融信目标价格从17.72港元调高至18.80港元,此后三次评级均维持此目标价。

德银预计,融信在中国将会成为同等规模房地产企业中的领跑者,“融信中国资产负债表的改善及强劲的利润增长,将有助于公司估值获得重新评估”。

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